自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》（深府〔2004〕177號，下稱(chēng)“城中村改造暫行規定”）和《深圳市人民政府關(guān)于工業(yè)區升級改造的若干意見(jiàn)》（深府〔2007〕75號）以來(lái)，我市相繼開(kāi)展了城中村和工業(yè)區升級改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺了《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號，下稱(chēng)“省三舊改造意見(jiàn)”），進(jìn)一步明確了廣東省三舊改造的相關(guān)政策，市政府按其相關(guān)規定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號，下稱(chēng)“更新辦法”），該辦法自2009年12月1日起施行。
一、從“舊城改造”到“城市更新”
更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區內(包括舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等),根據城市規劃和規定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類(lèi)更新活動(dòng)。
更新辦法將城市更新的目標明確為進(jìn)一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟可持續發(fā)展，改變了舊城改造只是簡(jiǎn)單的拆除重建或穿衣戴帽物質(zhì)形態(tài)改變的觀(guān)念，更注重城市功能提升和舊城區活化的內涵。更新辦法為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,未來(lái)深圳的城市更新將實(shí)行多種形式有機結合,而且盡可能以綜合整治為主。
二、兩個(gè)新概念
（一）城市更新實(shí)行年度計劃管理制度
更新辦法規定“城市更新實(shí)行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度”。我市的城市更新年度計劃包括城市更新單元規劃制定計劃和年度實(shí)施計劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規劃編制和將要實(shí)施的拆除重建類(lèi)及綜合整治類(lèi)更新項目做出計劃安排,強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進(jìn)行。
在已經(jīng)完成的2010年年度計劃申報工作基礎上，市更新辦調整了更新單元規劃制定計劃管理模式，年度計劃不再采用一年一報的形式，而是常態(tài)申報的形式。
（二）城市更新單元
在更新辦法中首次提出城市更新實(shí)行城市更新單元規劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程序進(jìn)行了規定。城市更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃。
城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進(jìn)行規劃，可綜合考慮單元內的規劃和配套設施安排，尤其是對單元內存在多個(gè)更新項目的，可以平衡各項目利益，保證配套設施落地，有效避免了以前按項目進(jìn)行規劃的弊端。按照以前做法，舊改規劃按項目進(jìn)行，如某一片區內有兩個(gè)更新項目，按規劃需安排一所學(xué)校時(shí)，由于無(wú)法平衡項目間利益，往往兩個(gè)項目都不愿意接收學(xué)校落地，造成公共設施建設困難，無(wú)法實(shí)現完善城市功能的改造目標。
三、三方面突破
更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序、地價(jià)繳納標準、城市更新計劃管理等內容，在保持與原城中村用地改造地價(jià)政策延續的基礎上，對特區內外的城中村地價(jià)標準進(jìn)行了統一，并主要是在以下三個(gè)方面進(jìn)行了較大的突破：
（一）改造對象從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區
按照城中村改造暫行規定，“城中村”僅覆蓋規劃國土部門(mén)已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區、老? ?村三類(lèi)，我區大量原農村工業(yè)建成區域和舊城未納入改造范圍；而且從我區城市建設的現狀來(lái)看，原農村建成區域并未形成獨立街區，大多數地區是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線(xiàn)根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設的規律。
因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區納入更新對象，并按照城市規劃和城市建設的規律進(jìn)行改造，其突破意義是非常重大的。
（二）在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮市場(chǎng)的配置作用，變事先確定為事后確認
更新辦法出臺前，根據城中村改造暫行規定和我區相關(guān)文件精神，舊城舊村改造主要由社區集體股份公司引入合作開(kāi)發(fā)商、或街道選擇開(kāi)發(fā)商報區政府備案確定。確定后，改造主體方可開(kāi)展拆遷談判工作，拆遷補償完成后辦理相關(guān)行政許可手續。
更新辦法在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場(chǎng)的配置作用，改造主體主要通過(guò)“收購”、“協(xié)議”等民事權利義務(wù)關(guān)系，由企業(yè)或個(gè)人完成補償收購后報區政府確認的方式產(chǎn)生。這種做法執行了廣東省“三舊”改造文件的相關(guān)規定。
（三）協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來(lái)
按照市政府城中村改造暫行規定，我市在城市更新項目上一開(kāi)始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國家規定經(jīng)營(yíng)性土地須通過(guò)招標、拍賣(mài)和掛牌等形式公開(kāi)市場(chǎng)出讓?zhuān)f改用地該采用何種方式出讓卻規定不明確。2008年底開(kāi)始市國土部門(mén)要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目都要統一以招拍掛方式出讓土地使用權。隨后，南山光大木材廠(chǎng)地塊、我區的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過(guò)掛牌方式進(jìn)行了土地使用權出讓?？紤]到城市更新項目用地的特殊性及其土地使用權出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了省三舊改造意見(jiàn)，該意見(jiàn)明確可以采用簽訂補充協(xié)議或者補簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協(xié)議出讓這種形式。
另外，按照更新辦法的相關(guān)規定，政府主導收購土地整備的城市更新改造項目，其項目土地使用權應通過(guò)招拍掛方式出讓。
四、主要辦理程序
（一）城市更新單元規劃制定計劃：區政府對轄區更新項目進(jìn)行篩選，根據城市規劃、業(yè)主意愿等情況制定年度計劃報規劃國土委員會(huì )，并由市政府批準；單一主體的片區還可直接向規劃國土委員會(huì )申報。
（二）土地及房屋確權登記，此項程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進(jìn)行確權處理，具備合法登記的土地及房屋、權屬清晰的更新單元直接辦理后續手續。
根據省三舊改造意見(jiàn)，為完善“三舊”改造涉及的各類(lèi)歷史用地手續，該意見(jiàn)規定了簡(jiǎn)易的特殊處理方式。但是，歷史用地手續的完善須在2012年前完成，2012年之后該簡(jiǎn)易處理方式不再執行。
（三）城市更新單元規劃的編制和報批，由區政府組織申報單位編制單元規劃草案，單元規劃符合法定圖則的由市規劃國土委員會(huì )轄區管理局批準，突破法定圖則的由城市規劃委員會(huì )批準。
（四）企業(yè)、個(gè)人協(xié)議收購更新單元內物業(yè)，收購完成后向區城改辦申請辦理改造實(shí)施主體確認手續。
（五）改造單位辦理項目用地規劃行政許可，補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協(xié)議，補繳地價(jià)。
（六）更新項目開(kāi)發(fā)建設。
五、補繳地價(jià)標準
更新辦法第三十六條至第三十九條規定了拆除重建項目按照原有用地權屬和用途分成四類(lèi)情況，分別按相應標準補繳地價(jià)。
（一）更新項目中城中村部分的用地，特 區內外采用統一的地價(jià)政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價(jià)標準的20%補繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分，按照公告基準地價(jià)標準補繳地價(jià)。
本地價(jià)標準所稱(chēng)城中村是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規定由原農村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區域。
（二）1993年7月前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價(jià)，超出部分按照公告基準地價(jià)標準補繳地價(jià)。
（三）拆除原有工業(yè)區的項目，改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以?xún)炔糠植辉傺a繳地價(jià)；增加的建筑面積按照公告基準地價(jià)標準的50%繳納地價(jià)。
改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的，原有合法建筑面積以?xún)炔糠?，按照其改造后的功能以公告基準地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)，扣減原土地用途剩余公告基準地價(jià)標準計算地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場(chǎng)評估地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見(jiàn)已有規定的（主要是指市政府2006年的257、258號文所規定的政策和項目），從其規定按照基準地價(jià)計算應繳地價(jià)。
（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準地價(jià)標準計算應繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價(jià)標準計算的地價(jià)。

另外，更新辦法規定城市更新單元規劃和土地出讓合同涉及的公共設施用地的拆遷，政府均不作補償。結合我區的城市建設實(shí)際，區政府2010年出臺了《龍崗區城市更新拆除重建類(lèi)項目推進(jìn)若干措施》（深龍府〔2010〕010號），即按市政府161號令的標準適當補償公共設施用地上的拆遷。

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